DIYで小屋作り 番外編 固定資産税ってかかるの？
DIYで小屋を建てると、固定資産税が課税されてしまうのか、気になりますよね。
私は、仕事で不動産登記や固定資産税関係を扱っていたことがあり、その中で得た知識から、小屋と固定資産税についてお話ししたいと思います。
固定資産税とは
固定資産税とは、土地、家屋、償却資産を所有していると課税される地方税です。
毎年１月１日時点での所有者に、その翌年度の固定資産税が課税されます。
詳しくはこちら（総務省 固定資産税の概要）
小屋って家屋なの？
家屋とは
まず、そもそも『家屋』って何でしょう。
固定資産税の課税対象としての『家屋』は、『不動産登記法における建物と同じもの』とされています。
では、『不動産登記法における建物』って何でしょう。
（建物）第百十一条 建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。
不動産登記規則
不動産登記規則第111条にある、3つの要件を満たしたものが、『不動産登記法における建物』、つまり固定資産税の課税対象となる家屋です。
- 屋根及び周壁又はこれらに類するものを有する（外気分断性）
- 土地に定着した建造物である（定着性）
- その目的とする用途に供し得る状態にあるもの（用途性）
この3つが要件です。
小屋は家屋なのか
結論としては、作った小屋が3要件を満たしていれば家屋と認定されます。
外気分断性
屋根だけのカーポートは、外気分断性がないため、家屋とは認定されません。
では、一方向だけ壁がついたカーポートはどうでしょうか。
これも家屋とは認定されません。
「屋根及び周壁」の『周壁』とは、3方向が壁に囲まれていることとされています。
コの字型に壁があれば、一方向がオープンでも外気分断性ありと判断されます。
小屋というと、やっぱり雨風しのげるものを作ると思うので、当然外気分断性という要件は満たします。
定着性
これは、よくコンテナハウスの例やイナバ物置の例で話題になります。
定着性の有無は、基礎工事が施工されていて、容易に移動できない状態かどうか、ということです。
コンクリートブロック基礎やベタ基礎であれば、当然定着性ありと判断されます。
では、転倒防止用のブロックとアンカーで留めてあるだけの物置はどうでしょうか。
ただ置かれているだけのコンテナハウスはどうでしょうか。
車両として機能するトレーラーハウスはどうでしょうか。
アンカーだけで留めてあったとしても、長期間の使用が見込める状況と規模であれば、定着性ありの判断となるかもしれません。
コンテナハウス自体、容易に移動できるものではないため、直置きされているだけでも、定着性ありと判断されるかもしれません。
トレーラーハウスも、電気・ガス・水道等のインフラが繋がっていれば、容易に移動できないと判断されるかもしれません。
この辺りは、お役所の得意な、「総合的に判断する」という余地があるため、絶対の基準はないようです。
小屋については、おそらく皆さん、コンクリートブロック基礎か独立基礎で作ると思うので、定着性はありです。
用途性
この要件は、小屋に関してはあまり重要ではないです。
屋根壁があれば、どんな作りであっても、物置にはなるので、物置としての用途性はありとなります。
これが、「居宅」となると、キッチンなど、人が生活するために最低限必要な設備がないと用途性は認められません。
以上を踏まえて考えると、私がDIYで作った小屋は3要件満たしており、やはり家屋となりそうです。
固定資産税はいくら？
小屋が家屋であることはわかりました。
では、固定資産税はいくらなのか気になりますよね。
、、、実は、私の作った小屋は課税されていません。家屋調査も受けていません。
なぜ、課税されていないのか、推察してみます。
固定資産税の家屋調査
家屋が完成すると、市役所の職員が家屋調査に来ます。
その後、家屋の評価額が計算されて、翌年度に納税通知書が届きます。
市役所の職員は、なぜ家屋の完成を知ることが出来るのでしょうか。
各自治体によって方法は様々だと思いますが、
- 職員が見回っている。
- 航空写真を撮っている。
- 不動産登記の情報を得ている。
- 建築確認申請の情報を得ている。
- 市民からの通報を得ている。
などの方法が考えられます。
我が家は道沿いから少し奥に入ったところにありますし、敷地内に複数の建物があるため、見回っていても気付けないかもしれません。
また、田舎のほうなので、簡易な農業用倉庫が敷地内に作られるのは日常茶飯事で、全部拾っていたら、職員の事務量が増えるので、スルーしているのかもしれません。
市街化調整区域に住んでいるため、小屋作りの際に建築確認申請はしていません。
また、登記も、、、まだ、、、です。
どの家も好き勝手に小屋を作っているので、あまり通報とかの意識がないかもしれません。
もし、これが都心部なら家屋調査がやってきていたかもしれないです。
もし家屋調査が来たら
もし家屋調査の案内が来たら、しっかり調査には応じましょう。
評価額の計算は、総務省が決めた基準で行うので、担当者の裁量はないものと信じたい（実際には、担当者の知識の有無で、変わってきてしまうらしい、、、）ですが、職員も人なので、念の為心象は良くしておきたいです。
そして、一つ知っておくと良い知識として、免税点の制度があります。
固定資産税の免税点
同一名義人が所有する土地・家屋・償却資産について、課税標準額の合計が、免税点（土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円）未満であれば課税されません。
課税標準額とは、家屋の評価額のことです。
小屋の大きさや設備にもよりますが、評価額が20万円未満になる場合は、課税されません。
しかし、これは『同一名義人』が有する家屋の課税標準額の『合計』が20万円未満でないといけません。
母屋の所有者が、同じ名義で小屋を所有した場合は、たとえ小屋単体の評価額が20万円未満であっても、課税されてしまいますので、注意してください。
この『同一名義人』の定義は、どの自治体も詳しく記載しておらず、もしかしたら、各自治体の使うシステムの定義によって違うかもしれません。
でも、共有の場合は別名義とみなされる、という点は共通だと思います。
もし、母屋が夫婦共有なら、小屋の所有は単有にするとか、共有の持分を変えるとかして、『同一名義人』ではないようにするとお得ですね。
でも、離婚して単有になったとか、相続して単有になったとかで、母屋と小屋の名義が同一になった時、今まで免税点未満だったものが急に合算されて課税される、ということもあり得るのでご注意を。
我が家の小屋は、コロナの定額給付金（息子分）を使って息子のために建てたので、所有者は息子で、免税点未満ということで。私は工事請負人です笑
まとめ
DIYで作った小屋といえども、固定資産税が課税になる可能性はあります。
しかし、免税点未満なら課税されません。
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